El gobierno liberal ha anunciado cambios radicales en sus políticas de protección hipotecaria para evitar que los canadienses asuman créditos más elevados de lo que pueden permitirse, especialmente en una época de bajos tipos de interés como la que se vive en la actualidad.
Los cambios también tienen el propósito de abordar la creciente preocupación en relación con los compradores extranjeros que adquieren y venden bienes raíces canadienses, generando procesos especulativos que están provocando un incremento en los precios de mercado. El ministro de Finanzas, Bill Morneau, anunció de manera solemne este lunes los cuatro grandes cambios:
Las normas actuales
Los compradores con un pago inicial de al menos el 5% del precio de compra, pero menos del 20 por ciento, deben presentar la cobertura de un seguro hipotecario. Esto protege al prestamista en caso de que la propiedad pierda su valor de compra.
En las situaciones en las que el comprador ha aportado el 20 por ciento o más para el pago inicial, el prestamista o prestatario podía obtener un seguro de «baja proporción» que cubre el 100 por ciento del préstamo en caso de incumplimiento.
El seguro de hipoteca en Canadá está respaldada por el gobierno federal a través de Canada Mortgage and Housing Corp. Los seguros son vendidos por el CSMC y dos aseguradoras privadas, Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada y Canada Guaranty Mortgage Insurance Company. El gobierno federal apoya el seguro ofrecido por las dos empresas del sector privado, sujeta 10 por ciento de deducción.
Prueba de estrés
- El cambio. Se amplía la prueba de estrés hipotecario para todas las hipotecas aseguradas.
- En qué consiste. A partir del 17 de octubre, es obligatoria una prueba de estrés para la aprobación de las nuevas hipotecas aseguradas, incluyendo aquellas en los que el comprador ha aportado más del 20 por ciento para el pago inicial. La prueba de estrés quiere asegurar al prestamista que el comprador de la casa todavía podrá pagar la hipoteca en el caso de que las tasas de interés suban en el futuro. Otros aspectos de la prueba de estrés establecen que el comprador de la casa no podrá destinar más del 39% de sus ingresos a los costos de la vivienda, energía e impuestos. Otra medida determina que sumando el resto de deuda el porcentaje total de gastos no deberá superar el 44%.
- Por qué. El gobierno está respondiendo a la preocupación generada por el fuerte incremento de los precios de la vivienda en ciudades como Toronto y Vancouver. Este fenómeno podría aumentar el riesgo de incumplimiento hipotecario en el caso de una subida futura de los tipos de interés.
Seguro para hipotecas
- El cambio. A partir del 30 de noviembre, el gobierno va a imponer nuevas restricciones a la hora de facilitar un seguro para hipotecas de baja proporción.
- En qué consiste. Las nuevas normas restringen seguros para este tipo de hipotecas en base a nuevos criterios, incluyendo el periodo de amortización, que debe ser de 25 años o menos; el precio de compra es de menos de $ 1 millón de dólares, el comprador tiene una puntación de crédito de 600 y la propiedad es ocupada por el comprador.
- A quién afecta. Esta medida parece estar destinada a reducir la exposición del gobierno a las hipotecas de propiedades residenciales por valor de $ 1 millón o más, una categoría de mercado que ha aumentado considerablemente en los últimos años en Vancouver y Toronto. Ambas ciudades son los dos mercados de bienes raíces que concentran la mayor preocupación para los responsables políticos a todos los niveles de gobierno. Estas medidas parecen estar dirigidas a estos mercados.
Información sobre venta
- El cambio. Nuevas normas de información para la residencia principal y exención de impuestos.
- En qué consiste. En la actualidad, cualquier ingreso por venta de la residencia principal está libre de impuestos y no tiene que ser reportado como ingreso. A partir de este año fiscal, el impuesto sobre las ganancias de capital sigue inactivo pero debe informarse de la venta de la vivienda habitual en el periodo de declaración de la renta a la Agencia de Ingresos de Canadá (Canada Revenue Agency).
- A quién afecta. Todo el que vende su residencia principal tendrá una nueva obligación de reportar la venta a la CRA. El cambio está destinado a prevenir los compradores extranjeros que compran y venden casas y puedan solicitar una exención de impuestos por residencia principal, para lo cual no tienen derecho.
- Por qué. Mientras que los funcionarios dicen que se necesitan más datos, Ottawa está respondiendo a una amplia evidencia. Cada vez es más frecuente leer reportajes de prensa que muestran cómo algunos inversores extranjeros están adquiriendo viviendas en Canadá y de inmediato reclama la exención residencia principal, pese a que no viven en el país.
Impago de hipotecas
- El cambio. El gobierno está poniendo en marcha consultas para compartir los riesgos de impago de las hipotecas.
- En qué consiste. Actualmente, el gobierno federal cubre el 100% del costo de una hipoteca asegurada en caso de incumplimiento. El gobierno federal dice que este es un caso «único» a nivel internacional y por ello está trabajando en un documento de consulta pública para que los acreedores, como los bancos, asuman una parte de ese riesgo. El Departamento de Finanzas de Canadá reconoce que esto sería «un cambio estructural significativo al sistema de financiación de la vivienda de Canadá».
- A quién afecta. Los prestamistas de hipotecas, principalmente los bancos, tendrían que asumir un riesgo añadido. Esto podría conducir a tasas hipotecarias más altas para los compradores de vivienda.
- Por qué. El gobierno federal quiere limitar sus obligaciones financieras en caso de impago de las hipotecas extendidas. También se quiere fomentar las prácticas de préstamo prudentes.